Zeven fabels over vergunningvrij bouwen

Over bouwen zonder vergunning lees je veel getallen die niet kloppen. Sommige komen uit oude regels, andere uit de regels van één gemeente, en sommige zijn gewoon verkeerd overgenomen. Hieronder de zeven die we het vaakst tegenkomen, met hoe het volgens de landelijke regels echt zit.²

Fabel 1: een uitbouw mag maximaal 4 meter diep zijn

Zo zit het. De 4 m is geen maximale diepte. Het is de afstand waarop een andere hoogteregel begint. Tot 4 m van je huis mag je bouwen tot net boven de vloer van je eerste verdieping. Verder weg mag het ook, maar dan niet hoger dan 3 m (of met een schuin dak), en dat deel moet bij je huis horen, zoals een berging of garage.²⁵ Een woonkamer die verder dan 4 m doorloopt, past daar meestal niet in; vraag dan je gemeente. Zo werkt de hoogte.

Fabel 2: zonder vergunning mag je alleen een plat dak

Zo zit het. Dicht bij je huis mag elk dak, zolang het niet te hoog wordt. Verder dan 4 m van je huis is een schuin dak juist de manier om hoger te bouwen dan 3 m: met een dakrand tot 3 m en een nok tot 5 m, afhankelijk van de afstand tot de grens.²

Fabel 3: een bijgebouw mag maximaal 70 m² zijn

Zo zit het. Een vast getal per bijgebouw staat niet in de landelijke regels. Er is één maximum voor alles samen: je uitbouw, schuur, garage en overkapping bij elkaar. Hoe groot dat is, hangt af van je achtertuin, en het is nooit meer dan 150 m².² Je gemeente kan in haar omgevingsplan wel een eigen maat hebben. Reken uit wat bij jou mag.

Fabel 4: de helft van je tuin mag je volbouwen

Zo zit het. Alleen bij een kleine achtertuin tot 100 m² is dat 50 %. Daarboven telt elke extra m² nog maar voor 20 %, en boven 300 m² voor 10 %. Bij een tuin van 400 m² mag er samen 100 m² staan: veel minder dan de helft.²

Fabel 5: een klein schuurtje mag altijd

Zo zit het. Er is geen maat waaronder alles mag. Ook een schuurtje van een paar m² moet aan de achterkant van je huis staan, meer dan 1 m van de straat, en past binnen wat je in totaal mag bebouwen. Een schuurtje in de voortuin heeft een vergunning nodig, hoe klein ook.¹ De regels voor een schuur.

Fabel 6: met toestemming van de buren heb je geen vergunning nodig

Zo zit het. Toestemming van je buren en een vergunning zijn twee verschillende dingen. De vergunning gaat over de regels van de overheid; die gelden ook als je buren het prima vinden. Andersom kan het ook: voor een raam of balkon binnen 2 m van de grens heb je hun toestemming nodig, ook als het bouwwerk zelf vergunningvrij is.⁷⁸ Bouwen op de erfgrens.

Fabel 7: wat de buren hebben, mag jij ook

Zo zit het. Misschien hadden je buren een vergunning, bouwden ze onder oudere regels, of is hun kavel anders: een hoekhuis, een grotere tuin, al een schuur minder. Sinds 1 januari 2024 kan je gemeente ook per wijk eigen regels hebben.⁶ Wat bij de buren staat, zegt dus weinig over wat bij jou mag.

En deze klopt wel: vergunningvrij is niet regelvrij

Ook zonder vergunning moet je bouwwerk voldoen aan de technische eisen voor constructie, brandveiligheid en gezondheid, en gelden het burenrecht en de graafmelding.³ Deze regels gelden nog steeds.