Vergunningvrij bouwen bij je huis: wat mag er?

Bij je huis mag je zonder vergunning een uitbouw, aanbouw, schuur, tuinhuis, garage, carport of overkapping bouwen, als het aan vier voorwaarden voldoet. Het staat aan de achterkant van je huis. Het blijft meer dan 1 m van de straat of ander openbaar gebied. Het is niet hoger dan 5 m, en verder van je huis lager. En alles wat je bij je huis hebt gebouwd is samen niet groter dan een deel van je achtertuin, met een maximum van 150 m².¹²

Is je huis een monument, of ligt het in een beschermd stads- of dorpsgezicht? Dan gelden deze vrijstellingen niet of maar voor een deel. En je gemeente kan eigen regels hebben. Hieronder staat alles op een rij, met per onderwerp een artikel dat verder gaat.

Wat mag je vergunningvrij bouwen?

In de wet heet alles wat je bij je huis bouwt een bijbehorend bouwwerk: een gebouw of ander bouwwerk met een dak dat bij je huis hoort en op hetzelfde stuk grond staat.⁵ Voor de wet maakt de naam dus niet uit. Voor jou wel, want elk soort bouwwerk komt meestal op een andere plek en met andere vragen:

• Uitbouw of aanbouw. Vast aan je huis, meestal aan de achterkant. Uitbouw of aanbouw zonder vergunning.
• Schuur of tuinhuis. Los in de tuin, vaak achterin en dicht bij de grens met de buren. Schuur of tuinhuis zonder vergunning.
• Garage. Vaak naast het huis, met de deur naar de straat. Garage zonder vergunning.
• Carport, overkapping of veranda. Een dak zonder of met weinig wanden. Het dak maakt het een bouwwerk. Carport of overkapping zonder vergunning.
• Mantelzorgwoning. Een uitbouw of gebouw in de tuin waar iemand woont die zorg krijgt of geeft. Mantelzorgwoning in de tuin.

Een dakkapel valt onder andere regels. Die bouw je op het dak, niet op je erf.

De voorwaarden op een rij

Dicht bij je huis of verder weg

De hoogteregels hangen af van de afstand tot je huis. Tot 4 m van je huis mag je bouwen tot net boven de vloer van de eerste verdieping, en niet hoger dan je huis. Verder weg mag het nog maar 3 m hoog zijn, tenzij je een schuin dak maakt. Dan bepaalt de afstand van de nok tot de grens van je erf hoe hoog het mag worden.²

Verder dan 4 m van je huis geldt ook een eis voor het gebruik: het moet bij je huis horen, zoals een berging, garage of werkplek. Zelfstandig wonen mag daar niet zonder vergunning, behalve voor mantelzorg.²

Wat is er veranderd met de Omgevingswet?

Sinds 1 januari 2024 staan deze regels in het omgevingsplan van je gemeente, als bruidsschat. Daarvoor stonden ze in één landelijk besluit. Het belangrijkste verschil: je gemeente mag de regels nu zelf aanpassen, strenger of soepeler, voor de hele gemeente of voor één wijk.⁸

Daarnaast kijkt de overheid op twee manieren naar je plan: is het bouwwerk technisch in orde, en past het op deze plek? Zo werken de twee toetsen. En zo zoek je de regels van je gemeente op. Voor een aantal gemeenten staan het omgevingsplan en de beschermde gezichten per gemeente op een rij.

Wanneer heb je wel een vergunning nodig?

• Het bouwwerk komt aan de voorkant, of aan een zijkant die aan de straat ligt.
• Het wordt hoger dan de grens voor die plek.
• Alles bij elkaar wordt groter dan je achtertuin toelaat.
• Je wilt er een verdieping om in te wonen, of een dakterras of balkon op.
• Je huis is een monument of ligt in een beschermd stads- of dorpsgezicht.
• Je gemeente heeft voor jouw adres strengere regels.

Een vergunning nodig hebben betekent niet dat het niet mag. De gemeente kijkt dan naar je plan. Zo vraag je een vergunning aan.

Zo weet je het voor je eigen huis

De regels zijn landelijk, maar de uitkomst hangt af van je eigen kavel: waar de voorkant van je huis ligt, hoe groot je achtertuin is en wat er al staat. 123bouwcheck zoekt dat op in de officiële registers en rekent het uit. Je krijgt één van drie uitkomsten: Waarschijnlijk geen vergunning nodig, Aanvullende controle nodig of Waarschijnlijk vergunning nodig, met per voorwaarde de meting en de bron.